¿Amortizar la hipoteca o invertir?

Amortizar la hipoteca reduce la deuda y los intereses. Invertir deja más dinero en una cartera cuya rentabilidad es incierta. Una comparación útil da a las dos opciones el mismo presupuesto mensual y sigue al dinero también después de que el préstamo quede pagado.

Ejemplo: 300 € al mes por repartir

El préstamo del ejemplo tiene 200.000 € pendientes, 25 años por delante y un tipo fijo nominal del 4 % anual. Su cuota calculada es de 1055,68 € al mes. Con 300 € más, los dos caminos comprometen 1355,68 € al mes.

El camino de amortizar manda todo el presupuesto a la hipoteca hasta saldarla, en 17 años en lugar de 25 años, y ahorra 40.985 € de intereses. Después invierte ese mismo presupuesto mensual. El camino de invertir paga la cuota prevista e invierte los 300 € desde el principio. Si el último pago del préstamo es parcial, el dinero que sobra también se invierte.

Con una rentabilidad constante del 7 % anual después de comisiones e impuestos corrientes, el valor por defecto de Zenarios para una cartera orientada a acciones, más un impuesto hipotético del 25 % sobre las ganancias positivas al vender en el año 25, invertir sale ganando por 35.706 €. Estos porcentajes son datos de ejemplo, no una afirmación sobre los impuestos o la rentabilidad que tendrás.

La diferencia depende de la rentabilidad, así que merece la pena ponerla a prueba. Con un 5 %, el de una cartera equilibrada, el hueco casi se cierra: invertir sale ganando por 1456 €. Con un 3 %, un supuesto prudente, el mismo modelo favorece amortizar: amortizar sale ganando por 21.239 €. Cambiar el supuesto de rentabilidad cambia el resultado sin cambiar la hipoteca.

Qué mide la comparación

1. La cuota ordinaria amortiza el saldo pendiente que introduces a lo largo del plazo que queda. Los intereses de la hipoteca se cargan cada mes con el tipo nominal anual dividido entre doce. En las dos opciones se reparte la misma cuota ordinaria más el dinero extra.
2. Las inversiones crecen con el equivalente mensual efectivo de la rentabilidad anual que eliges, y las nuevas aportaciones se suman al final de cada mes.
3. En cada fecha mostrada, el impuesto se aplica a las ganancias positivas de la cartera como si vendieras las inversiones. Las aportaciones no vuelven a tributar, las pérdidas no generan devolución y no se modelan mínimos exentos.

La comparación es inversiones después de impuestos menos deuda hipotecaria pendiente. La casa es la misma en los dos caminos, así que su valor se anula. Una cifra negativa al principio de la tabla no es el patrimonio total del hogar: la casa y otros bienes quedan fuera.

Todas las cifras son nominales. Las dos opciones usan el mismo presupuesto fijo, así que ajustar por inflación cambiaría la escala de la diferencia en una fecha dada, pero no añadiría una nueva fuente de dinero.

Límites de amortización y fin del tipo fijo

Algunos contratos limitan las amortizaciones extra durante el periodo de tipo fijo, por ejemplo al 5 % del préstamo inicial al año, como es habitual en Alemania. La calculadora aplica el límite que introduces por cada año del préstamo; lo que lo supera también se invierte en el camino de amortizar. Si no tienes límite, pon 0; en el ejemplo no cambia nada, porque 300 € al mes quedan por debajo: invertir sale ganando por 35.706 €. Con 1200 € extra al mes, en cambio, el límite del 5 % retiene 44.800 € que hay que invertir, y el préstamo se salda en 10 años y 10 meses en lugar de 8 años y 10 meses sin límite. El resultado: invertir sale ganando por 73.476 €.

El tipo después del periodo fijo mueve más la comparación. Reducir deuda vale más cuando ese dinero estaría prestado a un tipo alto. Si el 4 % del ejemplo pasa a ser un 6 % a los 10 años, la mayor parte de la ventaja de invertir desaparece: invertir sale ganando por 8905 €; con un 2 %, invertir sale ganando por 58.847 €. Cuando cambia el tipo, los dos préstamos reciben una cuota nueva que salda la deuda pendiente al final del plazo, y el presupuesto mensual sigue la nueva cuota del camino de invertir.

Si en algún momento puedes cancelar el préstamo sin coste, por ejemplo al final del periodo fijo, podrías usar el dinero invertido para amortizar de golpe. La calculadora no lo hace; sería un tercer camino que merece la pena probar. Las comisiones por amortización anticipada dependen del tipo de préstamo, del contrato y del país: en Estados Unidos, por ejemplo, la Consumer Financial Protection Bureau lo explica (en inglés).

La liquidez y el riesgo cuentan tanto como la diferencia final

El dinero que metes en la hipoteca puede ser difícil de recuperar. El dinero invertido puede perder valor justo cuando lo necesitas. Una rentabilidad única y constante no mide ni la probabilidad ni la gravedad de una caída del mercado.

Ten en cuenta el colchón de liquidez del hogar, las demás deudas y los objetivos cercanos. Antes de amortizar o invertir, asegúrate de tener un fondo de emergencia: la calculadora del fondo de emergencia te dice cuánto. Si tienes deudas más caras que la hipoteca, como tarjetas o préstamos personales, normalmente compensa pagarlas antes: mira la calculadora para pagar deudas.

Para la decisión de vivienda en general, lee alquilar o comprar (en inglés); para varias deudas, estrategias para pagar deudas (en inglés); y para la incertidumbre más allá de un tipo constante, simulaciones de mercado (en inglés).

Lo que no puede ver

No conoce tu situación fiscal, tus otros objetivos ni un periodo sin trabajo, como una baja por nacimiento o un hueco entre empleos. Si los pagos extra no dejarían margen para una reparación o unos meses sin sueldo, prueba la combinación en un escenario. Zenarios (en inglés) sitúa la decisión entre amortizar e invertir dentro de la previsión completa de tu hogar, mes a mes.

Preguntas frecuentes

¿Cómo compara la calculadora amortizar la hipoteca con invertir?

Los dos caminos usan la cuota ordinaria calculada de la hipoteca más la misma cantidad extra al mes. Uno amortiza el préstamo con el extra; el otro lo invierte. Cuando un préstamo queda pagado, todo su presupuesto mensual se invierte. El resultado compara las inversiones, después del impuesto sobre las ganancias que introduces, menos la deuda pendiente.

¿Entra el valor de la casa en la comparación?

No. La casa es la misma en las dos opciones, así que su valor se anula en la diferencia. La cifra de inversiones menos deuda no es tu patrimonio total. El impuesto sobre las inversiones solo se aplica a las ganancias positivas en la fecha de la comparación.

¿Tiene en cuenta los límites de amortización anticipada y el fin del tipo fijo?

Sí. Introduce el límite anual de tu contrato (5 % por defecto, 0 si no hay límite); el dinero extra que lo supere también se invierte en el camino de amortizar. También puedes indicar un tipo distinto después del periodo fijo; entonces los dos préstamos reciben una cuota nueva que salda la deuda pendiente al final del plazo.

¿Incluye comisiones por amortización anticipada y deducciones fiscales?

No. Supone que nunca amortizas más del límite, así que no se aplica ninguna comisión, y deja fuera las deducciones fiscales por intereses de la hipoteca. Revisa las condiciones de tu préstamo y las normas fiscales de tu país antes de usar la comparación para una decisión real.

Fuentes

• CFPB: Can I be charged a penalty for paying off my mortgage early?

Por Constantin Metz, el creador de Zenarios · Revisado 25 de octubre de 2026. Los resultados son estimaciones basadas en tus datos y en reglas simplificadas, no asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Cómo calcula Zenarios (en inglés)