Kaufnebenkosten: was beim Immobilienkauf zum Preis dazukommt

Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Die zusätzlichen Kosten heißen Kaufnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten. Sie fallen sofort an, steigern den Wert der Immobilie nicht und sind bei einem späteren Verkauf verloren. Stand: Oktober 2026.

Die Bestandteile

Grunderwerbsteuer. Sie richtet sich nach dem Kaufpreis (§ 8 und § 9 GrEStG). Das Bundesgesetz sieht 3,5 % vor (§ 11 GrEStG), die Länder dürfen den Satz aber selbst bestimmen (Art. 105 Abs. 2a GG). Je nach Bundesland liegt er zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 %. Sie ist meist der größte Posten.

Notar und Grundbuch. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, und Eigentum und Grundschuld werden ins Grundbuch eingetragen. Die Verbraucherzentrale nennt dafür 1 bis 1,5 % des Kaufpreises, je nach Höhe der einzutragenden Grundschulden. Der Zenarios-Rechner setzt vorsichtig 2 % an.

Makler. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt: Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an dich weitergeben, und erst wenn er seinen Teil bezahlt hat (§ 656d BGB). Bei einer Gesamtprovision von 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer sind das 3,57 % für dich. Ohne Makler fällt dieser Posten weg.

Beispiel: Wohnung für 400.000 €

Posten	Bayern	Land mit 6,5 %
Grunderwerbsteuer	3,5 % = 14.000 €	6,5 % = 26.000 €
Notar und Grundbuch (2 %)	8.000 €	8.000 €
Makler, Käuferanteil 3,57 %	14.280 €	14.280 €
Summe	36.280 € (9,07 %)	48.280 € (12,07 %)

Ohne Makler wären es 22.000 € (5,5 %) beziehungsweise 34.000 € (8,5 %). Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Fall liegen bei diesem Preis also über 26.000 €.

Warum das für die Finanzierung zählt

Darlehen und Eigenkapital zusammen müssen den Kaufpreis und die Nebenkosten decken. Weil die Nebenkosten der Immobilie keinen Wert hinzufügen, rechnen viele Finanzierungsrechnungen, auch die des Zenarios-Rechners, damit, dass sie aus dem Eigenkapital kommen. Bei 60.000 € Erspartem und 9 % Nebenkosten fließen 36.000 € in die Nebenkosten, nur 24.000 € bleiben als Anzahlung auf den Kaufpreis.

Häufige Fehler

• Nur den Kaufpreis vergleichen. Dieselbe Wohnung kostet je nach Bundesland und Makler mehrere zehntausend Euro mehr oder weniger.
• Nebenkosten als Vermögen zählen. Nach dem Kauf ist dein Vermögen um die Nebenkosten kleiner. Wer nach wenigen Jahren wieder verkauft, holt sie oft nicht herein.
• Kosten nach dem Kauf vergessen. Umzug, Renovierung und Möbel sind keine Kaufnebenkosten im engeren Sinn, kommen aber dazu. Die Verbraucherzentrale rechnet in ihrem Beispiel mit Renovierung und Küche deutlich höhere Summen.
• Grunderwerbsteuer als Fixwert ansetzen. Die Länder können den Satz ändern. Prüfe den Satz deines Bundeslandes vor dem Kauf.

In der Planung

Der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten? rechnet die Nebenkosten nach Bundesland ein und zeigt, welchen Kaufpreis dein Eigenkapital trägt. Ob Kaufen gegenüber Mieten und Anlegen langfristig vorne liegt, prüft der Mieten-oder-Kaufen-Rechner; der Ratgeber Mieten oder kaufen erklärt den Vergleich im ganzen Finanzplan.