Wie viel Haus kann ich mir leisten?

So rechnet der Rechner

Gesucht ist der höchste Kaufpreis, der drei Prüfungen besteht. Angezeigt wird die Grenze, die zuerst greift:

1. Das Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten. Das sind die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt, rund 2 % für Notar und Grundbuch und 3,57 % Käuferanteil an der Maklerprovision, wenn ein Makler beteiligt ist. Diese Kosten finanzieren nur wenige Banken mit, also müssen sie aus deinem Ersparten kommen. Wahlweise verlangt die Regel zusätzlich 10 % des Kaufpreises.
2. Die Faustregel der Bank. Die Kreditrate bleibt unter einem Anteil deines Haushaltsnettos, standardmäßig 35 %.
3. Dein eigenes Budget. Rate plus Instandhaltungsrücklage (standardmäßig 1 % des Kaufpreises im Jahr) passen in das, was nach deinen übrigen Ausgaben bleibt. Die Miete zählt hier nicht mit, denn sie fällt mit dem Einzug weg.

Das Darlehen ist Kaufpreis plus Nebenkosten minus dein ganzes Eigenkapital. Die Rate rechnet der Rechner so, wie Banken sie angeben:

Monatsrate = (Sollzins + anfängliche Tilgung) × Darlehen ÷ 12

Beispiel: Lena und Jonas in Berlin

Lena und Jonas haben 5.200 € netto im Monat und geben 2.550 € für alles außer der Miete aus. Gespart haben sie 24.000 €. In Berlin mit Makler betragen die Nebenkosten 11,57 % des Kaufpreises. Ihr Erspartes reicht damit für die Nebenkosten einer Wohnung bis etwa 207.000 €. Das ist ihre Grenze: Die Bankregel allein würde etwa 377.000 € erlauben, ihr Budget etwa 464.000 €.

Mit 80.000 € Eigenkapital sieht es anders aus. Die Nebenkosten wären bis 691.000 € gedeckt, jetzt greift die Bankregel: 35 % ihres Nettos sind eine Rate von 1.820 €. Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung trägt sie ein Darlehen von 397.091 € und einen Kaufpreis von etwa 427.000 €.

Für die meisten, die zum ersten Mal kaufen, ist das Eigenkapital die engere Grenze, nicht das Einkommen. Jeder Euro Nebenkosten ist am Kauftag weg; er wird nicht zu Vermögen in der Immobilie.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Das Bundesgesetz sieht 3,5 % vor (§ 11 GrEStG), doch nach Art. 105 des Grundgesetzes bestimmen die Länder den Steuersatz selbst. Alle außer Bayern verlangen mehr. Diese Sätze nutzt der Rechner:

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Bei 400.000 €	Nebenkosten mit Makler
Bayern	3,5 %	14.000 €	36.280 €
Baden-Württemberg	5 %	20.000 €	42.280 €
Niedersachsen	5 %	20.000 €	42.280 €
Rheinland-Pfalz	5 %	20.000 €	42.280 €
Sachsen-Anhalt	5 %	20.000 €	42.280 €
Thüringen	5 %	20.000 €	42.280 €
Bremen	5,5 %	22.000 €	44.280 €
Hamburg	5,5 %	22.000 €	44.280 €
Sachsen	5,5 %	22.000 €	44.280 €
Berlin	6 %	24.000 €	46.280 €
Hessen	6 %	24.000 €	46.280 €
Mecklenburg-Vorpommern	6 %	24.000 €	46.280 €
Brandenburg	6,5 %	26.000 €	48.280 €
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	26.000 €	48.280 €
Saarland	6,5 %	26.000 €	48.280 €
Schleswig-Holstein	6,5 %	26.000 €	48.280 €

Arbeitet ein Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses für beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB). Der Rechner geht von den üblichen 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer aus, je zur Hälfte.

Wie hoch sollte die Rate sein?

Die Verbraucherzentrale schreibt, dass viele Banken die Kreditrate bei bis zu 40 % des Nettoeinkommens ansetzen, und dass das nur ein Durchschnitt ist: Zwei Autos, ein weiter Arbeitsweg oder eine teure Kinderbetreuung lassen weniger Spielraum. Deshalb prüft der Rechner zusätzlich deine tatsächlichen Ausgaben. Plane außerdem Luft ein. Eine Rate, die heute gerade so passt, verkraftet keinen höheren Anschlusszins, keine Reparatur und kein Jahr Elternzeit.

Was den möglichen Kaufpreis verschiebt

Ist das Eigenkapital die Grenze, zählt jeder zusätzlich gesparte Euro mehrfach: Er deckt seinen Teil der Nebenkosten und erlaubt je nach Bundesland und Makler einen acht- bis achtzehnmal so hohen Kaufpreis. Auch ein Kauf ohne Makler oder in einem Land mit niedrigerer Grunderwerbsteuer hebt die Grenze. Greift dagegen die Bankregel oder dein Budget, kommt es auf Zins und Tilgung an: Ein Prozentpunkt weniger Zins oder Tilgung lässt dieselbe Rate ein spürbar größeres Darlehen tragen. Eine niedrigere Tilgung hinterlässt nach der Zinsbindung allerdings mehr Restschuld.

Was der Rechner nicht weiß

Er macht nicht die Haushaltsrechnung der Bank mit Pauschalen pro Person und kennt deine Bonität nicht. Renovierung, Küche und Umzug kommen zu den Nebenkosten noch dazu. Und ob die Rate passt, wenn sich dein Einkommen ändert, sieht er nicht. Ob sich Kaufen zu diesem Preis gegenüber Mieten lohnt, zeigt der Rechner Mieten oder kaufen; den Tilgungsplan der Tilgungsrechner. Zenarios rechnet den Kauf in deinen ganzen Plan ein, Monat für Monat.

Häufige Fragen

Wie viel Haus kann ich mir mit 4.000 € netto leisten?

Mit 2.000 € sonstigen Ausgaben im Monat (ohne Miete), 60.000 € Eigenkapital, 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung in Berlin mit Makler: etwa 327.000 €. Die Grenze setzt hier die Bankregel: Eine Rate von 1.400 €, 35 % des Nettos, trägt ein Darlehen von rund 305.000 €.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein, rund 2 % für Notar und Grundbuch und 3,57 % Käuferanteil an der Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist. Zusammen 5,5 % bis gut 12 % des Kaufpreises. Für 400.000 € in Berlin mit Makler sind das 46.280 €.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Mindestens die Kaufnebenkosten, denn die finanzieren nur wenige Banken mit. Die Verbraucherzentrale nennt 20 bis 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten als Orientierung. Stell die Regel auf „Nebenkosten + 10 %“, um den Effekt zu sehen: Im Beispiel mit 4.000 € netto sinkt der Kaufpreis von rund 327.000 € auf rund 278.000 €.

Wie hoch darf die Kreditrate sein?

Viele Banken setzen bis zu 35–40 % des Haushaltsnettos an. Der Rechner nimmt 35 % und prüft zusätzlich dein eigenes Budget: Rate plus Instandhaltungsrücklage von 1 % des Kaufpreises im Jahr müssen in das passen, was nach deinen übrigen Ausgaben bleibt.

Quellen

• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung – so berechnen Sie, was Sie sich leisten können
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung – diese Modelle gibt es
• § 11 GrEStG: Steuersatz
• Art. 105 GG: Länder bestimmen den Steuersatz der Grunderwerbsteuer
• § 656c BGB: Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien

Von Constantin Metz, dem Entwickler von Zenarios · Geprüft am 25. Oktober 2026. Die Ergebnisse sind Schätzungen aus deinen Eingaben und vereinfachten Regeln, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. So rechnet Zenarios