Tilgungsrechner

So rechnet der Tilgungsrechner

Fast jede Baufinanzierung in Deutschland ist ein Annuitätendarlehen: Du zahlst jeden Monat denselben Betrag, die Annuität. Davon gehen zuerst die Zinsen ab, der Rest tilgt deine Schulden. Banken beschreiben die Rate mit zwei Prozentsätzen, dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung:

Monatsrate = (Sollzins + anfängliche Tilgung) × Darlehen ÷ 12

Für jeden Monat rechnet der Rechner dann:

1. Zinsen = Restschuld × Sollzins ÷ 12, auf den Cent gerundet, wie die Bank sie berechnet.
2. Tilgung = Rate − Zinsen. Weil die Restschuld sinkt, sinken die Zinsen jeden Monat ein wenig, und der Tilgungsanteil wächst.
3. Sondertilgungen fallen am Ende jedes Darlehensjahres an, höchstens bis zur Grenze aus deinem Vertrag.
4. Nach der Zinsbindung läuft dieselbe Rate weiter. Standardmäßig bleibt der Zins gleich; unter „Sondertilgung und Anschlusszins“ kannst du einen anderen annehmen.

Statt der Tilgung kannst du auch die Monatsrate vorgeben oder die Zahl der Jahre, in denen der Kredit abbezahlt sein soll; der Rechner ermittelt dann die passende Tilgung. Heraus kommen die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die Zinsen insgesamt, das Datum der letzten Rate und der vollständige Tilgungsplan nach Jahren.

Die Rechnung haben wir mit einer Beispielrechnung der Volksbanken Raiffeisenbanken abgeglichen: 450.000 € zu 3 % Sollzins, 3 % Tilgung, 15 Jahre Zinsbindung. Der Rechner kommt auf dieselbe Rate von 2.250 € und dieselbe Restschuld von 194.655,65 €, auf den Cent genau.

Beispiel: 300.000 € zu 3,5 % mit 2 % Tilgung

Ein Darlehen über 300.000 € mit 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung kostet 1.375,00 € im Monat. Im ersten Jahr sind davon 10.403 € Zinsen, nur 6.097 € tilgen die Schuld. Nach 10 Jahren Zinsbindung bleiben 228.284 € Restschuld, 76 % des Darlehens. Bleibt der Zins danach gleich, ist der Kredit nach 29 Jahren abbezahlt; die Zinsen summieren sich auf 177.593 €.

Die anfängliche Tilgung wirkt stärker, als viele denken:

Anfängliche Tilgung	Monatsrate	Restschuld nach 10 Jahren	Abbezahlt nach
1 %	1.125 €	264.142 €	43 Jahre 1 Monat
2 %	1.375 €	228.284 €	29 Jahre
3 %	1.625 €	192.426 €	22 Jahre 2 Monate

Die Verbraucherzentrale rät zu mindestens 2 % Tilgung, besser mehr. Dann bleibt nach der Zinsbindung eine Restschuld, die du auch bei gestiegenen Zinsen noch gut weiterfinanzieren kannst.

Tilgung, Monatsrate oder Laufzeit?

Wähl den Modus, der zu deiner Frage passt. Anfängliche Tilgung ist die Sprache der Bankangebote; damit prüfst du ein Angebot oder vergleichst zwei. Monatsrate geht von deinem Budget aus: Trag ein, was du zahlen kannst, und der Rechner zeigt, welcher Tilgung das entspricht und wie lange der Kredit läuft. Laufzeit rechnet von einem Ziel aus, etwa schuldenfrei zur Rente; die Rate ist dann die Annuität, die den Kredit in genau dieser Zeit tilgt, solange der Zins gleich bleibt. Darunter steckt in allen drei Fällen dieselbe Rechnung, Monat für Monat. Den vollständigen Tilgungsplan siehst du unter „Alle Zahlen ansehen“.

Sondertilgung und Ende der Zinsbindung

Die meisten Verträge erlauben eine kostenlose Sondertilgung pro Jahr, oft 5 % des ursprünglichen Darlehens, manchmal 10 %. Nutzt du im Beispiel die vollen 5 % (15.000 € im Jahr), bleiben nach 10 Jahren nur 51.851 € übrig, und du bist nach 12 Jahren schuldenfrei. Die Zinsen sinken von 177.593 € auf 68.941 €. Ob dasselbe Geld im Depot mehr bringen würde, ist eine eigene Frage: Der Rechner Sondertilgung oder investieren vergleicht beides mit demselben Budget.

Die größte Unbekannte ist der Anschlusszins. Liegt er bei 5,5 % statt 3,5 %, tilgt dieselbe Rate jeden Monat weniger, und das Beispieldarlehen läuft 36 Jahre 1 Monat statt 29 Jahre. Nach § 489 BGB kannst du ein Darlehen mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Auch deshalb sind lange Zinsbindungen beliebt.

Was der Tilgungsrechner nicht weiß

Er kennt einen Kredit, nicht deinen Haushalt. Gebühren und Versicherungen, die im Effektivzins stecken, fehlen. Den Zins in zehn Jahren kann niemand vorhersagen. Und ob die Rate noch passt, wenn ein Kind kommt, jemand in Teilzeit geht oder in Rente, sieht er nicht. Die Kaufnebenkosten zeigt der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten?. Zenarios rechnet den Kredit in deinen Plan ein, Monat für Monat, mit Einkommen, Steuern, Rente und den Entscheidungen, die noch kommen.

Häufige Fragen

Wie berechnet man die Rate eines Annuitätendarlehens?

Monatsrate = (Sollzins + anfängliche Tilgung) × Darlehen ÷ 12. Für 300.000 € mit 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 1.375 € im Monat. Die Rate bleibt gleich; der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil steigt.

Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung?

Im Beispiel mit 300.000 €, 3,5 % und 2 % Tilgung 228.284 €, also rund 76 % des Darlehens. Mit 3 % Tilgung (1.625 € Rate) sind es 192.426 €, mit 1 % (1.125 €) 264.142 €. Die Restschuld musst du nach der Zinsbindung zum dann gültigen Zins weiterfinanzieren.

Wie lange dauert die Tilgung bei 1, 2 oder 3 Prozent?

Bei gleichbleibend 3,5 % Sollzins rund 43 Jahre mit 1 % anfänglicher Tilgung, 29 Jahre mit 2 %, gut 22 Jahre mit 3 % und 18 Jahre mit 4 %. Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung spart Jahre und einen großen Teil der Zinsen.

Wie viel Sondertilgung ist erlaubt?

Während der Zinsbindung nur so viel, wie dein Vertrag vorsieht. Viele Banken erlauben 5 % des ursprünglichen Darlehens im Jahr, manche 10 %. Im Beispiel bleiben mit 15.000 € Sondertilgung im Jahr (5 %) nach 10 Jahren noch 51.851 € übrig, und der Kredit ist nach 12 statt 29 Jahren abbezahlt.

Was passiert, wenn der Anschlusszins höher ist?

Der Rechner lässt die Rate gleich, nur der Zinsanteil steigt. Klettert der Zins im Beispiel nach 10 Jahren von 3,5 % auf 5,5 %, dauert die Tilgung rund 36 statt 29 Jahre. Schalte unter „Sondertilgung und Anschlusszins“ einen anderen Zins ein, um deinen eigenen Wert zu testen.

Quellen

• Volksbanken Raiffeisenbanken: Tilgungsplan erstellen (Beispielrechnung)
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung – diese Modelle gibt es
• Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen
• § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers

Von Constantin Metz, dem Entwickler von Zenarios · Geprüft am 25. Oktober 2026. Die Ergebnisse sind Schätzungen aus deinen Eingaben und vereinfachten Regeln, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. So rechnet Zenarios