Mieten oder kaufen?

So rechnet der Rechner

Ein Vergleich von Mieten und Kaufen ist nur so gut wie seine Regel für das Geld, das nicht ins Wohnen fließt. Dieser Rechner nutzt eine Regel und sagt sie offen: Beide Haushalte starten mit demselben Geld und geben jeden Monat gleich viel aus.

• Am Anfang zahlt der Käufer die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer des gewählten Bundeslands, rund 2 % für Notar und Grundbuch, den Käuferanteil am Makler) und steckt den Rest des Eigenkapitals in die Wohnung. Der Mieter legt dasselbe Eigenkapital an.
• Jeden Monat zahlt der Eigentümer Kreditrate und Instandhaltung, der Mieter die Kaltmiete. Nebenkosten fallen bei beiden an und bleiben draußen. Wer weniger zahlt, legt die Differenz an. So haben beide dieselben Ausgaben.
• Wachstum wirkt dort, wo es hingehört. Der Immobilienwert steigt mit der Wertsteigerung, die Instandhaltung mit ihm. Die Miete steigt einmal im Jahr um die Mietsteigerung. Das Depot wächst mit der Rendite. Änderst du einen dieser Werte, ändert sich das Ergebnis.
• Der Kredit ist ein Annuitätendarlehen: (Sollzins + Tilgung) × Darlehen ÷ 12 im Monat. Nimmst du einen anderen Anschlusszins an, bleibt die Rate gleich, nur ihr Zinsanteil ändert sich.
• Vermögen ist beim Kauf Immobilienwert minus Restschuld plus Depot, beim Mieten das Depot. Depots stehen nach Steuer auf die Gewinne da, als würde verkauft. Eine selbst bewohnte Immobilie verkaufst du in Deutschland steuerfrei (§ 23 EStG). Schalte den Verkauf ein, um 6 % Verkaufskosten abzuziehen.

Beispiel: eine Wohnung für 400.000 € in Berlin

Die Wohnung kostet 400.000 €; eine vergleichbare Wohnung kostet 1.400 € Kaltmiete im Monat. Der Haushalt hat 100.000 € Eigenkapital. Die Nebenkosten in Berlin mit Makler betragen 46.280 €, das Darlehen also 346.280 €. Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 1.587 € im Monat.

Im ersten Jahr kostet die eigene Wohnung mit Instandhaltung 1.927 € im Monat, die Miete 1.400 €. Der Mieter legt die Differenz an, dazu vom ersten Tag an die 100.000 €. Wenn Immobilienwerte und Mieten um je 2 % im Jahr steigen und das Depot 7 % bringt, steht es nach 30 Jahren so:

• Kaufen: 765.882 €, eine Wohnung im Wert von 724.545 € ohne Restschuld, plus das Depot des Eigentümers.
• Mieten und Anlegen: 937.058 € nach Steuer auf die Gewinne.

Damit gilt: Mieten liegt 171.176 € vorn. Bei 7 % Rendite, der Zenarios-Standardannahme für ein aktienlastiges Depot, wächst das Depot des Mieters schneller als das Eigentum des Käufers – die Rendite ist die Annahme, die am meisten zählt.

Welche Annahmen den Ausschlag geben

Teste das Ergebnis, statt einer einzigen Zahl zu trauen. Ausgehend vom Beispiel:

• Wertsteigerung 1 % statt 2 % im Jahr: Mieten liegt 311.159 € vorn.
• Mietsteigerung 3 % statt 2 % im Jahr: Kaufen liegt 42.814 € vorn.
• Rendite 5 % (ausgewogene Mischung) statt 7 %: Kaufen liegt 200.011 € vorn.
• Keine Steuer auf Kursgewinne: Mieten liegt 344.199 € vorn. Der steuerfreie Verkauf der selbst genutzten Wohnung ist ein echter Vorteil des Kaufens in Deutschland.
• Anschlusszins 5 % nach 10 Jahren Zinsbindung: Mieten liegt 254.242 € vorn.
• Umzug und Verkauf nach 10 Jahren: Mieten liegt 54.027 € vorn. Die Kaufnebenkosten brauchen Zeit, bis sie wieder drin sind.

Warum die Wachstumsraten zusammenpassen müssen

Ein Vergleich, der nach Wertsteigerung und Mietsteigerung fragt, dann aber nur eine davon verwendet, kann nicht stimmen, ebenso wenig einer, der den Wert steigen lässt, die Instandhaltung aber nicht. Hier wirken beide Raten: Immobilienwert und Instandhaltung wachsen mit der einen, die Miete mit der anderen. Erwartest du, dass beide der Inflation folgen, gib ihnen denselben Wert. Lässt du die Preise über Jahrzehnte schneller steigen als die Mieten, steigt auch der Kaufpreisfaktor immer weiter; das ist eine starke Annahme.

Was der Rechner nicht weiß

Er rechnet mit glatten Durchschnitten, während Immobilienpreise und Börsen in Zyklen laufen, und eine Wohnung ist ein Wert an einem Ort. Flexibilität hat bei ihm keinen Preis: Verkaufen und neu kaufen kostet rund ein Zehntel des Kaufpreises, ein Mieter kündigt einfach. Und ob die höheren Monatskosten mit Kind oder Teilzeit noch passen, sieht er nicht. Welcher Preis in dein Budget passt, zeigt der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten?, den Kredit Jahr für Jahr der Tilgungsrechner. Zenarios vergleicht Kaufen und Mieten in deinem ganzen Plan, Monat für Monat, mit Einkommen, Steuern und den Entscheidungen, die noch kommen.

Häufige Fragen

Lohnt sich Kaufen oder Mieten?

Das hängt vom Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete ab, vom Zins, von der Entwicklung der Preise und Mieten und davon, wie lange du bleibst. Im Beispiel (Wohnung in Berlin für 400.000 €, 1.400 € Kaltmiete, 100.000 € Eigenkapital, 3,5 % Sollzins, je 2 % Wertsteigerung und Mietsteigerung, 7 % Rendite) liegt Mieten und Anlegen nach 30 Jahren rund 171.000 € vorn. Bei 5 % Rendite liegt dagegen Kaufen rund 200.000 € vorn: Die Renditeannahme trägt einen großen Teil des Ergebnisses.

Wie bleibt der Vergleich fair?

Beide Haushalte starten mit demselben Geld und geben jeden Monat gleich viel aus. Wer kauft, steckt das Eigenkapital in Kaufpreis und Nebenkosten; wer mietet, legt es an. Wer die geringeren Wohnkosten hat, legt die Differenz an. Das Vermögen ist beim Kauf Immobilienwert minus Restschuld plus Depot, beim Mieten das Depot.

Ab wann lohnt sich Kaufen?

Im Beispiel bei 7 % Rendite nicht innerhalb von 30 Jahren: Der Käufer startet mit 46.280 € Rückstand, den Kaufnebenkosten, verkürzt ihn durch Tilgung und Wertsteigerung bis Jahr 12 auf rund 24.000 € und fällt danach wieder zurück, weil das Depot des Mieters schneller wächst. Bei 5 % Rendite liegt Kaufen ab Jahr 9 vorn. Über kürzere Zeiträume liegt Mieten meist vorn. Nach 10 Jahren mit Verkauf zu 6 % Kosten liegt Mieten im Beispiel rund 54.000 € vorn.

Muss ich beim Verkauf der Wohnung Steuern zahlen?

Nicht für eine selbst genutzte Immobilie: § 23 EStG nimmt Wohnungen aus, die du ausschließlich selbst bewohnt hast oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Kursgewinne sind dagegen steuerpflichtig. Der Rechner zieht deshalb Steuer auf die Gewinne im Depot ab, als würde verkauft, standardmäßig 18,5 %, der ungefähre Satz für Aktienfonds.

Quellen

• § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte, Ausnahme für eigene Wohnzwecke
• § 11 GrEStG: Steuersatz
• § 656c BGB: Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung – so berechnen Sie, was Sie sich leisten können

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Von Constantin Metz, dem Entwickler von Zenarios · Geprüft am 25. Oktober 2026. Die Ergebnisse sind Schätzungen aus deinen Eingaben und vereinfachten Regeln, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. So rechnet Zenarios