Erbschaftsteuer in München: Was Erben für eine Wohnung zahlen

623.000 € kostet eine Wohnung mit 70 m² in München, zum durchschnittlichen Kaufpreis von 8.900 € je m² (2025). Ein Kind, das es allein erbt und nicht selbst einzieht, zahlt 24.530 € Erbschaftsteuer. 2009 reichte dieser Freibetrag für 133 m², heute für 45 m².

Wohnung, je m² (2025): 8.900 €
Kind: steuerfrei heute: 45 m²
Partner: steuerfrei heute: 2 m²

Das Bundesverfassungsgericht hat am 12. und 13. Oktober 2026 über die Erbschaftsteuer verhandelt. In einem der Verfahren rügt Bayern unter anderem, dass die Freibeträge seit 2009 nicht angepasst wurden, obwohl die Immobilienpreise stark gestiegen sind. Die Urteile werden in einigen Monaten erwartet; bis dahin gelten die heutigen Regeln.

Wer was zahlt

Erbschaftsteuer, wenn eine Person das ganze Zuhause erbt, nicht selbst einzieht und sonst nichts erbt, zum durchschnittlichen Kaufpreis in München.

Erbe	Freibetrag	Wohnung 70 m² (623.000 €)
Kind	400.000 €	24.530 €
Enkelkind	200.000 €	63.450 €
Geschwister, Nichte, Neffe	20.000 €	151.500 €
Unverheiratete Partner	20.000 €	180.900 €

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Was der Freibetrag 2009 und heute abdeckt

Die Freibeträge sind seit 2009 unverändert. Wohnungen kosten in München heute 8.900 € je m², 2009 waren es 3.000 €: das 3,0-Fache. Damit deckt jeder Freibetrag weniger Wohnfläche:

Erbe	Wohnung 2009 → 2025
Kind	133 m² → 45 m²
Enkelkind	67 m² → 22 m²
Geschwister, Partner	7 m² → 2 m²

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So ist gerechnet

Kaufpreise: GREIX (IfW Kiel, ECONtribute und die Gutachterausschüsse), Durchschnitt je m² aus tatsächlichen Verkäufen, Jahreswerte. Typisches Zuhause: Wohnung 70 m², Haus 135 m², der Median der Wohnflächen verkaufter Objekte in den GREIX-Städten. Steuer nach heutigem Recht (§§ 15, 16, 19 ErbStG), zum Marktwert, ohne Schulden und ohne Familienheim-Befreiung.

Häufige Fragen

Wie viel Erbschaftsteuer zahlt ein Kind auf eine Wohnung in München?

Für eine Wohnung mit 70 m² zum Durchschnittspreis (623.000 €) 24.530 €, wenn das Kind allein erbt und nicht selbst einzieht. Erben zwei Kinder je zur Hälfte, hat jedes 400.000 € Freibetrag. Wer sofort einzieht und zehn Jahre bleibt, erbt bis 200 m² steuerfrei.

Wie viel zahlen unverheiratete Partner in München?

Unverheiratete Partner haben nur 20.000 € Freibetrag und zahlen mindestens 30 %: auf eine Wohnung mit 70 m² 180.900 €. Gehört ihnen die Hälfte schon, wird nur die geerbte Hälfte besteuert. Ehepartner hätten 500.000 € Freibetrag und erben das selbst bewohnte Familienheim steuerfrei.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich im geerbten Haus wohne?

Ehepartner und Kinder erben das Familienheim steuerfrei, wenn sie sofort einziehen und zehn Jahre darin wohnen; Kinder bis 200 m² Wohnfläche, der Teil darüber wird besteuert. Ziehen sie früher aus oder verkaufen, fällt die Steuer in der Regel nachträglich an.

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Quellen

Kaufpreise abgerufen am 30. Oktober 2026. Eine Modellrechnung mit heutigen Regeln, keine Steuerberatung. So rechnet Zenarios